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甩掉亏损帽子 中梁控股这次香港上市之旅能成功吗?

  截至2018年底,公司地产业务遍及全国124个城市,有353个项目。不过公司仍旧摆脱不了对长三角地区的倚重,2018年长三角仍然贡献94%的收入。

  从上述数据不难看出,中梁控股避开房地产巨头争抢的一二线城市,侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展。成功之处还在于,公司有利的抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇,专注小型地块策略,实行快周转迅速崛起。

  跻身千亿房企,只用三年

  三年对中梁控股来说是个神奇的数字。

  最新招股书显示,中梁控股在2016至2018三年间,实现跨越式发展,不仅扭亏为盈,现金流、负债等各项指标也出现好转,更重要的是2018年正式跻身千亿房企。

  公司销售额从二百亿到千亿,中梁仅仅用了三年时间。2016年至2018年,中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿,行业排名升至房企第30位。

  上述三年间,公司营业收入从2016年29.25亿元,增长到2018年302.15亿,年复合增长率达到221.4%。

  但实际上公司近两年才开始扭亏为盈。2016年公司净亏损约2.7亿元,到2017年开始盈利,录得约4.99亿元纯利,2018年录得25.26亿元纯利。

  盈利并未给公司带来真实现金流。2016和2017年,公司经营活动产生的现金流均为负数,分别约为176.28亿元、68.4亿元。对此,公司解释主要是物业开发活动持续增加,且购地工作加强,导致营运使用大量现金。

  自产现金流不够用,中梁控股也一直在高杠杆的路上狂奔。2016年净资产负债率高达1790%,2017年净资产负债率骤降到339.5%,2018年则降至行业正常水平58.1%。

  高额负债源于中梁在过去几年启动的激进扩张节奏。招股书显示,公司土地储备总量由2016年底的约770万平方米,增加至2019年3月31日止的3890万平方米。

  而三年内将净负债率急剧下降,公司解释主要来自物业销售产生的现金大幅增加,一定程度上减少公司对外部借款的倚赖,及公司总权益的扩大。

  首席财务管理依然缺位

  上市前夕,中梁控股最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新近递交的招股书中和去年一样,中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇,首席财务官职位依然空缺。

  2017年,中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋,但游德锋仅过半年就离职。当年底又挖来前泰禾的罗俊,2018年5月,在上市关键时刻罗俊却去职。于是中梁控股去年11月递交招股书时,连首席财务官都没有。

  前不久有消息称前旭辉CFO游思嘉已加盟中梁控股负责上市事宜,旭辉在今年三月公告宣布游思嘉辞任CFO。

  公司业务风险分析

  中梁控股业务及前景依赖中国房地产市场表现。目前国内实施“因城施策”策略,公司项目可能受当地政策、利率、市场投机活动、物业供需关系等因素影响。

  尤其是,中国房地产发展态势放缓,人们对地产市场能否持续稳定增长顾虑重重,此等情况下,如果有其它替代性投资项目出炉,也会影响投资者信心。

  且就行业层面讲,国内房产商众多,开发商对于土地、融资、建材、及人力资源的激烈竞争,或会抬升土地收购和建设成本,出现一系列不利于行业发展的竞争。

  以中梁倚重的长三角区域为例,历来都是各大房企关注与布局的核心市场。远点的如华夏幸福(600340-HK)南下无锡、嘉善、南浔等地网罗地盘,不少小房企也把重心放到江南,如旭辉(00884-HK)、正荣、阳光城(000671-CN)、融信(03301-HK)、东原等。

  此外,安全问题仍是公司、乃至行业需警惕的问题。招股书披露,2017年8月1日,在拆除公司位于徐州A3地块的临时平台结构工作期间,平台机构以外坍塌,造成5名施工人员死亡,1名受伤。